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房企降价促销样本增多 媒体错传商品房宅地停供信息
行业动态观点地产网2014-05-28
5月27日，一则“北京今年将暂停商品住宅用地”的消息再次搅动京城楼市的神经。消息称，今年年内，北京市共将提供1570公顷住宅用地。其中，1000公顷为自住型商品房，570公顷为保障房。
该数据随后被相关媒体解读为“北京今年或停止普通商品房住宅用地供应”。
但北京国土局相关工作人员很快予以否认，称以3月份发布的供地计划为准。即“2014年度共安排住宅用地计划1650公顷，其中，保障性安居工程用地650公顷，商品住宅用地1000公顷，商品住宅用地中含自住型商品住宅用地500公顷。”
曾经一时风头无两的北京楼市，时下正处于非常时期，任何风吹草动都会让市场人心惶惶。
从3月份的住总万科橙(楼盘资料) 开始，北京城建·海梓府(楼盘资料) 、K2·清水湾(楼盘资料 业主论坛) ，再到最近的金融街·金色漫香苑、珠江四季悦城(楼盘资料 业主论坛) ，越来越多的开发商被认为在通过项目的明折暗降，传递着北京楼市下滑的讯息。
北京多位市场人士在接受观点地产新媒体采访时表示，北京楼市的低迷现状预计至少会持续到三季度末。而在此期间，刚需市场价格和需求都难以提振，开发商有降价的动力；而高端市场随着下半年大批项目的入市，竞争势必更加激烈。
明折暗降
相关统计显示，在五月份京城所有降价楼盘中，优惠幅度最大的是金融街的金色漫香苑。
不过据查，该项目属于典型的尾房促销项目，其精装现房价格调整为23000元/平起。总计房源56套，其中3居15套，每套3万抵30万；5居每套4万抵40万。而此前项目对外售价为3居均价31000元/平米，5居均价28000元/平米，折扣后单价最高下降了5000元。据该项目负责人表示，此次价格调整主要是为了清盘。
据了解，金色漫香苑2011年9月开盘，彼时均价17800元/平米，如今周边区域房价已经在3万元/平米左右，距离其几公里的奥北区域，房价在4万元/平米左右。
因此该项目的降价着实让市场感到意外。对此，金色漫香苑项目方回应称：“项目目前降价销售的仅为尾盘，之所以选择降价，是集团为了冲刺年终业绩。”
金融街此举降价也确实收到了不错的销售成绩。观点产新媒体致电项目售楼处得知，目前5居房源已经售罄，3居也仅余几套。
京城本土开发商K2的清水湾项目，也一度因为降价传闻引发市场热议。此前，K2清水湾(楼盘资料 业主论坛) 均价已达到2.1万元/平方米左右。而其销售人员称“推出一批特价房源，180平方米的房子总价仅为320万元，均价17000元/平方米左右。”
其后K2出面澄清，该批房源为一楼带下跃毛坯房，其中一楼部分均价28500元，全地下室的价格为6000元/平方米，半地下室的价格为10000多元/平方米。“有的客户把两者放在一起算个平均价，就说清水湾出售的房子均价是17000元，这样的算法肯定是错误的。”K2相关负责人解释称。
相比直接降价，位于亦庄的珠江四季悦城推出“全盘无首付”促销政策，这是继该项目推出区域最低价后，再次大力度推出让利措施，也是北京首个“零首付”楼盘。
据了解，所谓的“零首付”，只是将房价50%的首付款进行分期，购房者仍需支付约11%的首付款。业内人士认为，开发商此举只是吸引眼球，无法对楼市成交量起到明显的促进作用。
而该项目的销售人员亦坦承，这次活动的目的之一就是为将在六七月份开盘的该项目的第四期楼盘“造势”，吸引更多的客户。“零首付”更多的是营销噱头。另外，推出这样的活动也有第一季度房市趋冷，着急回款的考量。
悲观预期
随着降价促销样本的增多，北京市场价格松动的预期已经形成，开发商后续动作也为市场所关注。
北京某代理机构高层对观点地产新媒体透露，在近日举办的某地产会议中，大多数与会开发商高层都表达了对于北京楼市下滑的预期。“之前已经有各种数据了，北京楼市确实在走下坡路。”
直接与自住型商品房撞车的刚需楼盘首当其冲。位于昌平的北京怡园，上周迎来首期开盘，虽创下了当天销售过亿的成绩，但去化率不足六成的结果仍有些差强人意。据悉本次北京怡园321套房源，却只有150组家庭参与选房。
而25日同天开盘的国风美唐和公园悦府，两个项目相距不到5公里，分别以29800元/平方米及32000元/平方米的价格入市，面向京北具有一定经济实力的置业客群，在产品定位上已经与自住型商品房错开。
据北京几大房产网站报道，两个项目开盘均取得了90%这一不错的去化成绩。其中国风美唐更是认购超过十亿。然而相比门户网站的喧嚣，北京市场人士的判断则更为冷静。“这其中有一定水分，毕竟是商业行为。两个项目虽然都走了大部分，但是相比第一次开盘的时候还是差了许多。”
值得注意的是，京投银泰·公园悦府还选择了零点开盘，号称北京首个午夜开盘项目。然而在业内看来，人为制造稀缺性以及赶在竞争对手之前开盘抢占区域客源，都无法挽回大背景下的颓势。
刚需改善遇难，高端项目未必就是救命稻草，唇亡齿寒的道理历来如此。此前被引用较多的一个数据是，4月北京59个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共成交141套，环比上涨4%。因此一些开发商为避开自住型商品房，而选择主攻高端市场的前景似乎更明朗。
然而亚豪机构市场总监郭毅亦称，北京高端市场的成交量历年来一直保持在一个稳定的状态，即每年2000套的左右。“供应量的增加，不代表成交量就会水涨船高，高端市场下半年竞争会更加激烈。”
事实上，北京今年的高端市场可能进阶白热化竞争的战场。2013年以来，北京国土局先后出让了7宗楼面价超4万元/平的地块，包括懋源夏家胡同地块、中粮孙河地块、融创农展馆地块、金地19街地块、保利首开东坝地块、首城东坝地块和合景泰富东升乡地块。
由于北京去年特殊的土地出让形式，开发商只能选择在这些土地上打造高端产品才能获取利润，从正常的拿地开发周期来看，这些地块都将有可能在今年下半年面市。
(观点地产网)
